Cada vez que buscamos un local para alquilar y montar nuestro negocio, aparece en el anuncio: Traspaso: 54.000 €. O la cantidad que sea. ¿Sabéis que significa exactamente?
Obviamente que vais a tener que pagar 54.000 € si queréis el local para vosotros. Pero ¿en concepto de qué?
Todos hemos oído alguna vez que “los traspasos están prohibidos”. Aun así, vemos todos los días cómo se siguen haciendo. ¿Cuál es la trampa, si la hay?
Diferencias entre traspaso de local y cesión de negocios.
En primer lugar, los traspasos no están prohibidos. Simplemente hay que saber diferenciar entre cesión o traspaso de negocio, y traspaso de local. Este último término ni siquiera se menciona en la ley. Sino que siempre se habla de traspaso de negocio. ¿Y cuál es el problema aquí?
Pues que, justamente, traspasos de negocios hay muy pocos en hostelería. La mayoría de las personas que montan un bar o restaurante no hacen una cesión o traspaso de negocio, sino un contrato de arrendamiento con el propietario y pagan un traspaso al anterior inquilino. Pero ese traspaso no es por una cesión del negocio. Me explico.
Un traspaso de negocio consiste en la cesión de la actividad económica. Adquirimos un negocio que ya está en funcionamiento. Se firma un contrato de cesión entre el antiguo inquilino del local y el nuevo, y en él se incluyen todos los activos materiales e inmateriales que contenga el local. Licencia, maquinaria, mobiliario, el propio local, todo el stock, la clientela, los empleados, la marca…etc. En definitiva, el negocio entero.
¿Es eso lo que queremos cuando vamos a abrir un restaurante?
Normalmente, no. Lo que solemos querer es montar nuestro propio negocio. En este caso tendríamos que hacer un traspaso simplemente del local. Con nuestro concepto, nuestro nombre, logo y características especiales. Y eligiendo nosotros al personal. Y por supuesto, eligiendo nosotros qué días queremos tener el negocio abierto y cuál es la oferta que vamos a tener.
Además, puede darse el caso de que queramos negociar con el propietario las condiciones del contrato de arrendamiento. En vez de subrogarnos al contrato previo.
Si queremos todo eso, entonces, no estamos hablando de un traspaso o cesión de negocio, sino de un negocio completamente distinto que sólo necesita es el local y la licencia que va asociada a él.
Esto es lo que habitualmente queremos cuando estamos en proceso de búsqueda de un local para abrir un restaurante. Queremos un local con licencia y, a poder ser, con salida de humos. Y es cierto, pagaríamos encantados un traspaso si nos lo pidiera el actual inquilino. Pero ese traspaso no es una cesión de negocio, sino un traspaso de local.
¿Y qué ocurre?
Pues que el traspaso de local no se menciona en ninguna ley. No existe esa figura legalmente. Aquí, entonces, no nos queda otra que utilizar alguna de las figuras que existen para formalizar lo que realmente queremos. Tenemos varias opciones:
- La primera es obvia. Y trampa. Hacer una cesión de negocio y montar el nuestro propio. Más abajo, id al apartado de los impuestos y veréis cuál es la ventaja principal.
- La segunda, que es la correcta y legal, hacer una compraventa de todo lo que queramos del negocio anterior. De esta manera, no estaremos supeditados a continuar ningún negocio previo y podremos montar el que nosotros queramos.
¿Subrogación en el traspaso de negocio o firmamos un contrato nuevo con la propiedad?
Siempre recomendaremos negociar directamente con el propietario la firma de un nuevo contrato.
Aun así, tened en cuenta que el traspaso de negocios puede realizarse sin necesidad de contar con el consentimiento del propietario del local. Es decir, podemos firmar con el inquilino actual del local una cesión de negocio, en la cual nos subrogamos al contrato actual que éste tenga con el propietario.
Legalmente simplemente tendríamos que notificar el traspaso al propietario en el plazo de un mes. Y éste podrá pedir un aumento del precio del alquiler del 20%.
A pesar de esto, siempre recomendamos hablar antes con el propietario. Nos tenemos que llevar bien con él. Llegar a un acuerdo bueno para las dos partes. Si no, va a ser una tortura el día a día. No intentéis subrogaros a un contrato al que le quedan pocos años porque el propietario quiera un alquiler superior, por ejemplo, sino que intentéis negociar con él siempre y llegar a un acuerdo.
En caso de que os decidáis por subrogaros a un contrato previo, LEED el contrato previo. Parece obvio, pero ni os digo las veces que he visto cagadas con esto. Y con abogados de por medio. Firmar una subrogación de un contrato que contemplaba una subida de más del 30% en el próximo año, por ejemplo. Y sin saberlo.
¿Qué impuestos se pagan por un traspaso de negocio?
El traspaso de negocios no está sometido al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y tampoco al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Siempre que se transfiera el negocio en su totalidad y que la persona vaya a continuar con la actividad, el antiguo dueño emitirá una factura sin IVA.
Pero si los activos del negocio se venden por separado, entonces sí que estarán sujetos a IVA.
Es decir, si hacemos una cesión de negocios, no pagamos el IVA, y si es una compraventa, sí. De ahí la trampa de hacer un contrato de cesión de negocio cuando es un simple traspaso del local. Si nos pillan, es ilegal, simplemente sabedlo. El IVA, además, nos lo devuelven cada tres meses. Podéis ver este artículo para ver por qué esto es así. El IVA, entonces, no nos afecta. Pero no disponer del 21% del total de un traspaso durante tres meses es una putada gorda, sobre todo cuando vamos a montar un restaurante.
El propietario del local, en el caso de que reciba una parte del traspaso de negocios, tendrá que emitir una factura con el 21% de IVA al inquilino que deja el local y deberá incluir también la retención correspondiente.
En cuanto al IRPF, dado que el traspaso implica un aumento patrimonial de aquel que cede el negocio, deberá declarar el importe en la declaración anual de la renta. El beneficio se calcula del siguiente modo:
Beneficio = Precio del traspaso – Valor neto de los bienes y derechos del traspaso
Esto suele afectar a empresas muy grandes. En el día a día de un traspaso normal de un local de hostelería, no será común que tengamos que declarar ganancias por un traspaso. ¿Por qué?
Porque el valor de los bienes y derechos entregados debería coincidir con el precio del traspaso. Si, imaginaos, hacemos negocio con el traspaso (por ejemplo, nos traspasan un sitio por 20.000 euros y conseguimos traspasarlo de nuevo al poco tiempo por 50.000) tendremos que declarar esa ganancia.
¿Tengo que mantener a los empleados antiguos en una cesión de negocio?
Si estamos hablando de una cesión de negocio, el nuevo empresario deberá mantener los contratos de trabajo que existían en la organización anterior subrogándose en ellos, en sus derechos y obligaciones. Si no queremos continuar con estos empleados, tendremos que pactar unas condiciones de despido y pagar las indemnizaciones pertinentes. Mucho cuidado con esto.
🚨 Si firmamos una cesión de un local con 20 empleados y estos no son despedidos antes de la firma, son nuestros. Nos gusten o no.
Otra opción es llegar a un acuerdo con el inquilino actual y que éste se haga cargo de los despidos antes de firmar la cesión de negocio, en caso de que queramos comenzar con nuestro propio personal.
Si, por el contrario, hemos hecho una compraventa y no una cesión de negocio, no tendríamos este problema. No habríamos adquirido ningún negocio y no tendríamos obligación de contar con el personal de nadie.
¿Cómo valorar una cesión de negocio o traspaso?
La valoración de un local para traspaso, o de un negocio para cesión es muy subjetiva. Al final, no hay traspaso bueno o malo. Lo que a uno le ha funcionado, no le tiene por qué funcionar al otro. Depende de muchos factores imposibles de tratar en un artículo.
Al final, lo que se paga por cualquier cosa, no solo por un traspaso, depende del valor subjetivo de esa cosa. El valor que nosotros le damos a un determinado local o a una determinada zona. No hay un precio “justo” o un valor “objetivo”. Ni aquí ni en nada.
El valor que le damos a una botella de agua al lado de un manantial no es el mismo que le daríamos si estamos en un desierto.
El valor subjetivo que le demos a un local en traspaso puede depender de los siguientes puntos:
- La ubicación del local. Si queremos sí o sí una zona determinada, el valor aumenta. Si estamos abiertos a otras zonas, el valor disminuye.
- Fondo de comercio, que no es más que el valor intangible de un negocio, todo aquello que contribuya a su éxito y rentabilidad.
- Rentabilidad real del negocio. Puede interesarnos o no, en caso de simplemente un traspaso del local. O ser un punto imprescindible en caso de una cesión de negocio.
- El valor de toda la maquinaria y mobiliario que haya en el restaurante. Importante, en cualquier caso. Pase lo que pase con el negocio, siempre podemos intentar vender lo que haya dentro.
- Posibilidad de obtener una licencia de actividad en esa zona. Es lo que más sube el valor de un local en una zona determinada. Que tenga licencia. Solicitar una nueva licencia es un proceso muy costoso que tiene que ser siempre tenido en cuenta.
- Locales en alquiler o traspaso disponibles en la zona. Oferta y demanda. Si se ofrecen pocos locales, tendrán un precio más alto.
- El estado de las instalaciones, maquinaria y suministros de energía. Si tenemos que cambiarlas pronto, habrá que descontar ese valor del precio del traspaso.
¿Qué tengo que mirar antes de firmar un traspaso o cesión?
- Lo primero es tener la licencia en la mano. Y comprobar que es correcta. Sin esto no debemos empezar ni a hablar. Podéis comprobarlo a través de este enlace: https://www.madrid.es/portal/site/munim…
- Debemos comprobar también siempre la viabilidad técnica del local. Visitaremos el local con un técnico o un arquitecto especializado que comprobará si las obras que hay son legales y de acuerdo con la licencia. Especial atención a baños de minusválidos, cuarto de basuras, salida de humos, fachada…
- Haced un inventario de TODA la maquinaria y el mobiliario e incorporarla al contrato de cesión o traspaso.
- Tenemos que revisar siempre toda la maquinaria y el mobiliario. Probad a colocar una mesa, encended la campana, probar los lavas, comprobad que las cámaras funcionan correctamente, que no pierden agua, que los fuegos funcionan bien y no están obstruidos, y que el gas ha sido instalado por un instalador de gas oficial.
- Comprobad la potencia contratada. Simplemente podéis pedir una factura de electricidad y otra de gas y comprobar que es suficiente para llevar a cabo vuestra actividad.
- Si podéis, hablad con el presidente de la comunidad de vecinos, con el portero, o incluso con algún vecino cotilla con ganas de hablar. Que os cuente todo lo que no os diga el dueño o inquilino.
- Intentad averiguar por qué se traspasa el negocio. Te van a mentir en la respuesta, pero intenta averiguar las causas reales detrás de un traspaso. Nadie traspasa un negocio rentable porque “está cansado” o “quiere probar otras cosas”.
- Tenemos que asegurarnos siempre de conocer todas las cláusulas particulares en el contrato de arrendamiento al que vamos a subrogarnos, si es el caso.
- Podemos solicitar toda la información sobre la facturación del local, para poder hacer nuestros planes. Imprescindible en una cesión de negocios, pero también en caso de traspaso de local.
- Debemos comprobar que la empresa esté al corriente de pago con todos los proveedores en caso de una cesión de negocios. Y tanto en una cesión como en un simple traspaso, habrá que gestionar todo lo relativo al cambio de titularidad de los suministros, o directamente al cambio por los nuestros.
¿Qué pasos hay que seguir en un traspaso?
Una vez que está todo en orden, hemos hecho todas las comprobaciones y estamos todos de acuerdo, actuaremos como sigue:
- Firma con el inquilino actual del contrato de cesión de negocio o contrato de compraventa, el que sea, y pago del precio de traspaso en las condiciones acordadas.
- Firma del contrato de arrendamiento con el propietario del local, y entrega de las condiciones económicas que nos haya solicitad. Un mes de fianza y los meses que hayáis pactado de depósito.
‼️‼️‼️ Estas dos firmas hacedlas a la vez, para evitaros problemas. Os citáis todos el mismo día a la misma hora y firmáis a la vez.
- Entrega de las llaves en la firma.
- Gestionar el cambio de titularidad de todos los suministros con el anterior inquilino o el cambio de estos.
- Gestionar la retirada y sustitución del grifo de cerveza, previo vaciado del barril actual, claro, que es vuestro.
- Solicitar el cambio de titularidad de la licencia. En este artículo veréis cómo hacerlo.
- Si queremos reformar el local, comunicarlo a la administración a través de una declaración responsable e ir solicitando la licencia urbanística. Si queréis más información de cómo gestionar esto, podéis ir a este otro artículo donde os explicamos qué tipos de licencias hay, sus requisitos y la forma de solicitarlas.
- Poner el local a nuestro gusto y empezar a trabajar. Mucho.
Si tenéis pensado abrir un restaurante, y ya tenéis, o no, local para hacerlo, no dejéis de descubrir qué es GIR y por qué os puede ayudar. Encontrar un local sólo es el primer paso. Luego viene lo bueno.
La normativa utilizada para este artículo es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Os la dejo aquí para que podáis descargarla.
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